Umowa deweloperska a umowa przedwstępna

Kupując mieszkanie lub dom, szczególnie po raz pierwszy, łatwo natknąć się na różne rodzaje umów. Dwa najczęściej pojawiające się pojęcia to umowa deweloperska oraz umowa przedwstępna. Choć oba dokumenty wiążą się z zakupem nieruchomości i dążą do finalnego przeniesienia własności na kupującego, w praktyce znacząco się od siebie różnią. Warto zrozumieć, na czym polega każda z nich, kiedy się je stosuje oraz jak wpływają na bezpieczeństwo transakcji. W niniejszym artykule przejrzyście wyjaśniamy, czym jest umowa deweloperska, czym jest umowa przedwstępna, a także jakie są różnice między nimi. Podpowiadamy również, na co zwrócić uwagę podpisując te dokumenty, aby zakup własnego „M” przebiegł bez przykrych niespodzianek.

Co to jest umowa deweloperska?

Umowa deweloperska to szczególny rodzaj umowy stosowany przy zakupie nieruchomości na rynku pierwotnym, czyli bezpośrednio od dewelopera, gdy lokal mieszkalny (np. mieszkanie lub dom) jest w trakcie budowy albo dopiero planowany. Mówiąc prościej, jest to umowa zawierana między przyszłym nabywcą a deweloperem (przedsiębiorcą budującym nieruchomość), na mocy której deweloper zobowiązuje się wybudować określony lokal i po zakończeniu budowy przenieść jego własność na kupującego. Z kolei kupujący zobowiązuje się do płatności ustalonej ceny za ten lokal, zazwyczaj w określonych etapach. Taki kontrakt podlega przepisom tzw. ustawy deweloperskiej (formalnie: Ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego, z późniejszymi zmianami), która dokładnie określa, czym jest umowa deweloperska i jakie elementy musi zawierać.

Forma aktu notarialnego: Umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego. Oznacza to, że dokument podpisuje się u notariusza, a następnie notariusz dokonuje stosownego wpisu w księdze wieczystej nieruchomości (w dziale dotyczącym roszczeń). Akt notarialny daje obu stronom większe bezpieczeństwo prawne – taka umowa jest formalnie ważna i w razie potrzeby może stanowić podstawę do dochodzenia roszczeń lub przeniesienia własności na drodze sądowej, jeśli któraś ze stron nie wywiąże się z zobowiązań. Co więcej, podpisanie umowy deweloperskiej wiąże się z kosztami notarialnymi (taksa notarialna oraz opłaty za wypisy aktu), jednak jest to inwestycja w bezpieczeństwo transakcji. W praktyce często koszty te są dzielone między dewelopera a nabywcę lub ponoszone przez nabywcę – warto dopytać o to przy podpisywaniu umowy.

Obowiązkowe elementy umowy deweloperskiej: Ponieważ umowa deweloperska jest ściśle uregulowana prawnie, dokument ten powinien zawierać szereg istotnych informacji chroniących obie strony. Do najważniejszych elementów, które muszą znaleźć się w umowie deweloperskiej, należą m.in.:

• Dokładne dane stron umowy – czyli dane dewelopera oraz nabywcy.
• Opis przedmiotu umowy – szczegółowe informacje o nieruchomości, którą kupujący ma otrzymać po zakończeniu inwestycji. Powinny być tu zawarte m.in. położenie mieszkania, jego powierzchnia projektowa, układ pomieszczeń, przynależności (np. miejsce parkingowe, komórka lokatorska) oraz standard wykończenia, jeśli deweloper oferuje wykończenie.
• Cena nieruchomości – całkowity koszt zakupu lokalu (brutto, z uwzględnieniem VAT) wraz z ewentualnymi dodatkowymi elementami (jak cena miejsca postojowego, udział w gruncie itp.).
• Harmonogram płatności – rozplanowanie, w jakich transzach i terminach kupujący będzie wpłacał kolejne części ceny. Zwykle płatności powiązane są z postępem prac budowlanych (np. określony procent ceny po ukończeniu stanu surowego, kolejny po oddaniu budynku do użytku itp.). Harmonogram powinien być jasno określony.
• Termin zakończenia inwestycji i przeniesienia własności – konkretny termin (data lub okres) przewidywanego oddania nieruchomości do użytkowania oraz zawarcia ostatecznej umowy przenoszącej własność na nabywcę. To jeden z najistotniejszych zapisów – dzięki niemu kupujący wie, do kiedy deweloper ma obowiązek zakończyć budowę i kiedy nastąpi podpisanie aktu przenoszącego własność mieszkania.
• Rachunek powierniczy – informacja o rodzaju rachunku powierniczego (otwarty czy zamknięty) założonego dla danej inwestycji oraz banku prowadzącego ten rachunek. Rachunek powierniczy to specjalne konto, na które trafiają pieniądze wpłacane przez nabywcę. Środki te są chronione – deweloper może z nich korzystać zgodnie z postępem prac (w przypadku rachunku otwartego, po kontroli banku) lub dopiero po przeniesieniu własności na kupującego (rachunek zamknięty). W razie upadłości dewelopera lub odstąpienia od umowy, pieniądze z rachunku powierniczego wracają do nabywcy, co stanowi istotne zabezpieczenie.
• Kary umowne i konsekwencje niewywiązania się z umowy – zapisy określające, jakie kary finansowe grożą deweloperowi, jeśli nie dotrzyma terminów (np. opóźni ukończenie budowy lub przekazanie lokalu) oraz ewentualnie kary dla kupującego (np. za nieterminowe płatności rat). Ważne, by te postanowienia były wyraźnie określone i działały w obie strony w sposób uczciwy.
• Prawa i obowiązki stron – w tym obowiązek dewelopera do wybudowania nieruchomości zgodnie z projektem i przekazania jej bez wad prawnych, jak również obowiązek nabywcy do zapłaty ceny. Często w tej części umowy znajduje się także zobowiązanie dewelopera do przekazania prospektu informacyjnego i innych dokumentów związanych z inwestycją.
• Możliwość odstąpienia od umowy – sytuacje, w których strona (zwłaszcza nabywca) ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej i odzyskać wpłacone środki. Ustawa deweloperska wymienia kilka takich przypadków, np. gdy umowa nie zawiera obligatoryjnych elementów, gdy deweloper nie przekaże prospektu informacyjnego lub istotnie zmieni inwestycję wobec tego, co przedstawiono w prospekcie. Umowa powinna te okoliczności uwzględniać.

Jak widać, umowa deweloperska jest rozbudowanym dokumentem, który szczegółowo reguluje przebieg transakcji zakupu mieszkania od dewelopera. Dzięki wymaganym elementom i formie aktu notarialnego, nabywca jest stosunkowo dobrze chroniony już na etapie budowy – ma pewność, że inwestycja jest prowadzona pod określonymi warunkami, a w razie problemów (np. opóźnień czy bankructwa dewelopera) istnieją mechanizmy odzyskania środków.

Na co zwrócić uwagę przy umowie deweloperskiej? Mimo ustawowych zabezpieczeń, kupujący powinien uważnie przeczytać każdą umowę deweloperską przed podpisaniem. Warto zwrócić szczególną uwagę na:

• Termin przeniesienia własności – czy jest jasno określony i realistyczny.
• Wysokość i terminy wpłat – czy harmonogram płatności nam odpowiada i czy mamy pewność finansowania (np. przy pomocy kredytu).
• Kary za opóźnienia – czy umowa przewiduje sensowne kary dla dewelopera w razie opóźnienia oddania mieszkania. To motywuje dewelopera do dotrzymania terminów.
• Procedurę odbioru technicznego mieszkania – umowa powinna określać, jak odbywa się odbiór lokalu po zakończeniu budowy, w jaki sposób zgłasza się ewentualne usterki oraz w jakim czasie deweloper musi je usunąć. Zgodnie z ustawą deweloper ma obowiązek naprawić wady stwierdzone przy odbiorze w określonych terminach.
• Możliwość zmian w projekcie – czasem w umowie pojawiają się klauzule pozwalające deweloperowi na drobne zmiany w projekcie lokalu lub osiedla. Należy sprawdzić, czy nie dają one zbyt dużej swobody zmian bez zgody nabywcy.
• Zapisy dotyczące odstąpienia – upewnijmy się, w jakich sytuacjach możemy zrezygnować z umowy i odzyskać pieniądze (np. gdy bank nie udzieli kredytu – niektórzy deweloperzy wprowadzają klauzule umożliwiające rozwiązanie umowy w razie nieuzyskania kredytu przez kupującego).

Jeśli którykolwiek zapis budzi wątpliwości, warto skonsultować umowę z prawnikiem lub doradcą – dobrze sporządzona umowa deweloperska to podstawa bezpiecznego zakupu nowego mieszkania. Renomowani deweloperzy, tacy jak Lokum Deweloper Trójmiasto działający w Gdańsku i okolicach, dbają o przejrzystość swoich umów deweloperskich oraz o pełne informowanie klientów przed ich podpisaniem. Dzięki temu nabywcy mogą czuć się pewniej, inwestując środki w nieruchomość w budowie.

Co to jest umowa przedwstępna?

Teraz przyjrzyjmy się drugiemu pojęciu. Umowa przedwstępna (nazywana czasem umową przedwstępną sprzedaży) to umowa, w której strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości (tzw. umowy przyrzeczonej). Innymi słowy, jest to rodzaj obietnicy zawarcia właściwej umowy przenoszącej własność lokalu w późniejszym terminie. Umowa przedwstępna jest często stosowana na rynku wtórnym, przy zakupie mieszkania lub domu od innego właściciela (osoby prywatnej), ale bywa też wykorzystywana na rynku pierwotnym w określonych sytuacjach.

Kiedy stosuje się umowę przedwstępną? Umowę przedwstępną podpisuje się zazwyczaj wtedy, gdy strony chcą zarezerwować sobie transakcję i ustalić jej warunki, ale z jakiegoś powodu nie mogą od razu podpisać ostatecznej umowy sprzedaży. Typowe sytuacje to np.:

• Kupujący potrzebuje czasu na uzyskanie kredytu hipotecznego i chce mieć pewność, że sprzedający w tym czasie nie sprzeda nieruchomości komuś innemu.
• Strony uzależniają finalizację transakcji od spełnienia pewnych warunków (np. uregulowania stanu prawnego nieruchomości, załatwienia formalności spadkowych, wyodrębnienia księgi wieczystej, albo zakończenia przez dewelopera budowy, jeśli lokal jest już wybudowany, ale czeka na pozwolenie na użytkowanie).
• Deweloper zakończył budowę i uzyskał pozwolenie na użytkowanie budynku, ale z jakiegoś względu nie doszło jeszcze do przeniesienia własności – wówczas zamiast umowy deweloperskiej strony mogą zawrzeć notarialną umowę przedwstępną sprzedaży nowego lokalu albo od razu umowę ostateczną.

Umowa przedwstępna może być zawarta w zwykłej formie pisemnej (na papierze, z podpisami stron, ale bez notariusza) albo w formie aktu notarialnego. Kodeks cywilny reguluje zasady takiej umowy, ale nie narzuca formy aktu notarialnego, więc teoretycznie wystarczy forma pisemna. W praktyce jednak forma notarialna daje stronom o wiele większe bezpieczeństwo. Notarialna umowa przedwstępna, podobnie jak deweloperska, pozwala np. na wpisanie roszczenia o przeniesienie własności do księgi wieczystej – dzięki temu kupujący zabezpiecza swoją przyszłą własność, a sprzedający zyskuje pewność co do powagi kupującego. Ponadto, jeśli umowa przedwstępna jest notarialna, strona poszkodowana niewykonaniem umowy może dochodzić tzw. roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej przed sądem (czyli wymusić finalizację sprzedaży). Przy umowie przedwstępnej zawartej jedynie pisemnie, brak jest takiej możliwości – w razie wycofania się jednej ze stron druga strona może jedynie żądać odszkodowania (zwykle w formie zatrzymania zadatku lub zwrotu jego podwójnej wysokości, o czym dalej). Dlatego przy poważnych transakcjach na rynku nieruchomości często rekomenduje się zawieranie umowy przedwstępnej w formie notarialnej, mimo dodatkowego kosztu.

Co powinna zawierać umowa przedwstępna? Ponieważ to strony samodzielnie ustalają treść umowy przedwstępnej (brak jest odrębnej ustawy szczegółowo dyktującej jej treść, poza ogólnymi przepisami prawa cywilnego), bardzo ważne jest, aby zawrzeć w niej wszystkie najważniejsze ustalenia dotyczące przyszłej sprzedaży. Typowe elementy, jakie powinna obejmować dobrze przygotowana umowa przedwstępna, to:

• Strony i przedmiot umowy – dane sprzedającego i kupującego oraz opis nieruchomości będącej przedmiotem przyszłej sprzedaży. Należy podać adres, numer księgi wieczystej, powierzchnię lokalu/działki itp., a także stan prawny (czy sprzedający jest wyłącznym właścicielem, czy nieruchomość jest obciążona hipoteką, służebnościami, czy ma założoną księgę wieczystą). Kupujący powinien mieć możliwość zapoznania się z aktualną księgą wieczystą, aby zweryfikować te informacje.
• Cena nieruchomości – uzgodniona cena sprzedaży (liczbowo i słownie). Dobrze jest też określić, czy cena obejmuje np. wyposażenie, miejsce postojowe lub inne elementy. Na rynku wtórnym cena bywa przedmiotem negocjacji, więc w umowie przedwstępnej wpisuje się ostatecznie uzgodnioną kwotę.
• Zaliczka lub zadatek – ustalenie, czy kwota wpłacana przy podpisaniu umowy przedwstępnej ma charakter zaliczki czy zadatku, oraz podanie jej wysokości. Te dwa pojęcia różnią się skutkami prawnymi: zadatek jest formą zabezpieczenia – jeśli kupujący odstąpi od umowy bez uzasadnienia, sprzedający może zatrzymać zadatek, a jeśli to sprzedający rezygnuje z winy własnej, musi zwrócić kupującemu zadatek w podwójnej wysokości. Zaliczka natomiast jest po prostu częścią ceny – w razie nie dojścia transakcji do skutku zaliczka powinna zostać zwrócona stronie, która ją wpłaciła (bez podwójnych kwot). Ustalenie zadatku bywa korzystniejsze dla kupującego pod kątem zabezpieczenia, zwłaszcza jeśli zostanie to precyzyjnie zapisane.
• Termin zawarcia umowy przyrzeczonej (ostatecznej) – konkretny termin lub warunki, do kiedy strony zobowiązują się podpisać ostateczną umowę sprzedaży (przeniesienia własności). Termin ten powinien być realistyczny, uwzględniający np. czas potrzebny na uzyskanie kredytu przez kupującego lub dopełnienie formalności przez sprzedającego. Brak wyznaczenia terminu mógłby powodować niepewność co do finalizacji transakcji.
• Warunki płatności – informacja, jak zostanie uiszczona reszta ceny przy umowie ostatecznej (np. ze środków własnych i kredytu). Jeśli przy przedwstępnej przekazywany jest zadatek/zaliczka, to warto zaznaczyć, że ta kwota będzie zaliczona na poczet ceny sprzedaży podczas finalizacji. Można też od razu określić, w jakiej formie nastąpi płatność reszty (przelew w dniu aktu notarialnego, czy np. wcześniej na rachunek powierniczy u notariusza).
• Stan techniczny i odbiór nieruchomości – w przypadku, gdy umowa dotyczy np. lokalu od dewelopera, który jest już gotowy, albo domu używanego, dobrze jest uzgodnić kwestie ewentualnych napraw czy usterek. Na rynku wtórnym kupujący powinien sam ocenić stan techniczny mieszkania przed zakupem (czasem korzysta się z usług inspektora budowlanego). W umowie można zawrzeć postanowienia o tym, w jakim stanie nieruchomość ma zostać wydana kupującemu (np. „lokal zostanie wydany w stanie wolnym od rzeczy sprzedającego, czysty, bez wad ukrytych, a wszystkie urządzenia sanitarne i instalacje będą sprawne”).
• Kary umowne i konsekwencje niewykonania umowy – warto przewidzieć, co się stanie, jeśli jedna ze stron uchyli się od podpisania umowy ostatecznej w ustalonym terminie. Częściowo regulują to przepisy o zadatku (jak wyżej), ale można dodać zapisy o karach umownych lub dodatkowym odszkodowaniu. Na przykład: strony mogą zastrzec karę umowną w określonej kwocie, płatną jeśli któraś ze stron nie stawi się do aktu notarialnego bez ważnej przyczyny.
• Inne ustalenia – wszelkie dodatkowe uzgodnienia między stronami, np. zgoda na wcześniejsze wydanie nieruchomości przed aktem notarialnym (do rozważenia, bo to ryzykowne), uzgodnienia co do usunięcia konkretnych rzeczy przez sprzedającego, warunki uzyskania kredytu przez kupującego (czasem wpisuje się, że jeśli bank odmówi kredytu mimo starań kupującego, to strony mogą rozwiązać umowę i zwracany jest zadatek).

Umowa przedwstępna jest zatem bardziej „elastyczna” niż deweloperska – nie ma jednego urzędowego wzoru, a jej treść zależy od woli stron. Dlatego tak ważne jest, by początkujący kupujący zwrócili uwagę na wszystkie zapisy i nie bagatelizowali znaczenia tego dokumentu. Choć sama w sobie umowa przedwstępna nie przenosi własności (to nastąpi dopiero przy umowie ostatecznej), ma ogromne znaczenie prawne i finansowe: wiąże strony ustaleniami co do ceny czy terminu i zabezpiecza, że transakcja dojdzie do skutku na ustalonych warunkach.

Na co zwrócić uwagę przy umowie przedwstępnej? Oto kilka istotnych kwestii:

• Forma umowy – jeśli to możliwe, rozważmy podpisanie umowy przedwstępnej u notariusza. Akt notarialny daje dodatkowe zabezpieczenia (wpis roszczenia do księgi wieczystej, możliwość dochodzenia zawarcia umowy). Jest to szczególnie warte rozważenia przy drogich nieruchomościach lub gdy nie znamy dobrze kontrahenta.
• Stan prawny nieruchomości – koniecznie sprawdźmy księgę wieczystą nieruchomości, aby upewnić się, kto jest właścicielem, czy nie ma hipotek, służebności, roszczeń osób trzecich. Jeśli są wątpliwości, można wpisać w umowę, że sprzedający zobowiązuje się spłacić daną hipotekę przed finalizacją lub uregulować określone kwestie prawne.
• Zadatek vs zaliczka – ustalmy świadomie, którą formę przedpłaty stosujemy. Dla kupującego często korzystniejszy jest zadatek, bo dyscyplinuje sprzedającego (ryzykuje oddaniem podwójnej kwoty). Dla sprzedającego zadatek też jest pewnym zabezpieczeniem, że kupujący jest poważnie zainteresowany (bo jeśli kupujący się wycofa bez przyczyny, traci tę kwotę). Wysokość zadatku zwykle wynosi od kilku do kilkunastu procent ceny – np. 10% ceny nieruchomości jest często spotykane.
• Termin finalizacji – upewnijmy się, że w umowie jest jasno określone, do kiedy zawrzemy umowę przyrzeczoną. Unikajmy zbyt długiego, nieokreślonego czasu oczekiwania, bo może to oznaczać zamrożenie naszych pieniędzy i niepewność. Jeśli potrzebujemy więcej czasu (np. na kredyt), to zapiszmy to wprost („umowa przyrzeczona zostanie zawarta do dnia X, z możliwością przedłużenia o Y dni w razie opóźnienia decyzji kredytowej” – to tylko przykład zapisu).
• Warunki odstąpienia – sprawdźmy, czy umowa przedwstępna przewiduje sytuacje, w których można się z niej wycofać bez konsekwencji. Czasem strony dodają np. klauzulę, że jeśli bank odmówi kredytu mimo starań kupującego, zadatek zostanie zwrócony i umowa ulega rozwiązaniu. Taki zapis chroni kupującego w razie niezależnych problemów finansowych.
• Stan techniczny – na rynku wtórnym przed podpisaniem umowy warto dokładnie obejrzeć mieszkanie, a nawet poprosić o opinię eksperta budowlanego. Po podpisaniu umowy przedwstępnej nasze pole manewru jest mniejsze – jeśli potem znajdziemy wady, trudniej negocjować np. obniżkę ceny. W umowie można jednak zapisać, w jakim stanie nieruchomość ma być przekazana, co daje podstawę do ewentualnych roszczeń, jeśli stan będzie odbiegał od uzgodnionego.

Podsumowując ten fragment: umowa przedwstępna to potężne narzędzie w transakcjach nieruchomości, ale jej jakość i nasza ochrona zależy głównie od tego, co zostanie w niej zapisane. W odróżnieniu od umowy deweloperskiej, prawo nie narzuca tu tylu obowiązkowych elementów, więc cała ostrożność i rozwaga przy jej sporządzaniu jest po stronie stron (lub ich prawników).

Różnice między umową deweloperską a przedwstępną

Skoro wiemy już, czym jest umowa deweloperska, a czym przedwstępna, czas na ich bezpośrednie porównanie. Choć pewne rozbieżności wynikały już z wcześniejszych opisów, poniżej zebrano najważniejsze różnice między tymi dwoma rodzajami umów:

Etap inwestycji i przedmiot umowy

Pierwsza fundamentalna różnica dotyczy przedmiotu transakcji i etapu inwestycji. Umowa deweloperska dotyczy nieruchomości, która jeszcze nie istnieje lub nie jest ukończona w momencie zawierania umowy. Jest stosowana na etapie przed zakończeniem budowy – kiedy dopiero powstaje blok, dom czy osiedle, a nabywca rezerwuje sobie przyszłe mieszkanie. Przedmiotem umowy jest zatem lokal, który zostanie wybudowany w przyszłości zgodnie z projektem dewelopera.

Z kolei umowa przedwstępna z reguły odnosi się do nieruchomości już istniejącej. Najczęściej jest zawierana przy zakupie mieszkania z drugiej ręki, które można obejrzeć i ocenić przed podpisaniem umowy. Nawet jeśli umowa przedwstępna jest wykorzystywana na rynku pierwotnym (np. deweloper ukończył już budowę mieszkania), to i tak dotyczy ona lokalu faktycznie gotowego lub prawie gotowego – np. mieszkania w oddanym do użytkowania budynku. W skrócie: umowa deweloperska = dziura w ziemi (inwestycja w trakcie), umowa przedwstępna = gotowy lokal (przynajmniej w zaawansowanym stadium, jeśli mówimy o deweloperze, lub po prostu używane mieszkanie).

Czas do przeniesienia własności

Z różnicy w etapie inwestycji wynika różnica w czasie, jaki upływa między podpisaniem umowy a uzyskaniem aktu własności przez kupującego. Przy umowie deweloperskiej okres oczekiwania na przeniesienie własności jest z natury rzeczy dłuższy – może wynosić nawet kilkanaście czy kilkadziesiąt miesięcy. Kupujący podpisuje umowę, wpłaca środki w ratach i czeka, aż deweloper zbuduje budynek, uzyska pozwolenie na użytkowanie i będzie można zawrzeć ostateczny akt notarialny przenoszący własność mieszkania. Często jest to okres od kilku kwartałów do kilku lat, w zależności od zaawansowania projektu w chwili podpisywania umowy deweloperskiej.

Przy umowie przedwstępnej czas oczekiwania jest na ogół krótki. Jeśli kupujemy gotowe mieszkanie od innej osoby, to zwykle umawiamy się na finalizację transakcji w ciągu kilku tygodni lub miesięcy – tyle, ile potrzeba np. na załatwienie kredytu czy formalności. Rzadko zdarza się, by okres ten przekraczał rok. Nawet w scenariuszu, gdy deweloper zawiera z nami umowę przedwstępną na nowo wybudowane mieszkanie, które czeka na odbiory techniczne czy finalne formalności, są to kwestie kilku miesięcy maksymalnie. Zatem umowa przedwstępna oznacza zwykle szybsze przejście do umowy ostatecznej niż umowa deweloperska.

Forma prawna i wymogi formalne

Umowa deweloperska z mocy prawa musi mieć formę notarialną. Jest to wymóg bezwzględny – umowa deweloperska zawarta bez aktu notarialnego byłaby nieważna. Obecność notariusza zapewnia, że dokument spełnia wszelkie wymogi ustawy deweloperskiej, a kupujący jest należycie poinformowany o skutkach prawnych. Notariusz odczytuje całą treść aktu, co daje szansę na wychwycenie ewentualnych niejasności i zadawanie pytań. Dodatkowo, notariusz po podpisaniu aktu zgłasza odpowiedni wpis w księdze wieczystej (roszczenie nabywcy o wybudowanie i przeniesienie własności lokalu).

Umowa przedwstępna natomiast może być zawarta w zwykłej formie pisemnej i będzie ważna. Nie wymaga się aktu notarialnego (chyba że strony same tak postanowią lub charakter transakcji tego wymaga). Z tego powodu wiele umów przedwstępnych – zwłaszcza między osobami prywatnymi na rynku wtórnym – jest podpisywanych bez udziału notariusza, dla oszczędności kosztów. Warto jednak pamiętać, że tylko notarialna umowa przedwstępna daje stronom pełnię ochrony prawnej porównywalną z umową deweloperską. Dlatego przy większych kwotach czy ważnych zakupach zaleca się poniesienie tego wydatku i spisanie przedwstępnej u notariusza.

Podsumowując: forma notarialna jest obowiązkowa dla umowy deweloperskiej, a opcjonalna dla przedwstępnej (choć rekomendowana). Ta różnica wpływa na bezpieczeństwo transakcji oraz ewentualne skutki prawne w razie sporów.

Zakres regulacji prawnych i obowiązków informacyjnych

Umowa deweloperska jest szczegółowo uregulowana w ustawie, co narzuca deweloperowi konkretne obowiązki informacyjne i ochronne względem kupującego. Deweloper musi przedstawić m.in. prospekt informacyjny inwestycji (zawierający ważne dane o projekcie: pozwolenia, harmonogram, stan prawny działki, doświadczenie firmy, sytuację finansową, plan zagospodarowania okolicy itp.) wraz z załącznikami, jeszcze przed zawarciem umowy. Ponadto, przepisy wymagają stosowania rachunku powierniczego, określają minimalną treść umowy, dają kupującemu prawo do odstąpienia w określonych sytuacjach oraz nakładają na dewelopera obowiązek naprawy usterek wykrytych przy odbiorze lokalu w wyznaczonych terminach. Można powiedzieć, że cały proces jest bardziej transparentny i ustandaryzowany – umowy deweloperskie różnych firm mają podobną strukturę, bo wynika to z tych samych przepisów.

Umowa przedwstępna nie ma tak szczególnej ustawy, więc brak jest narzuconego odgórnie standardu. Obowiązują oczywiście ogólne normy prawa cywilnego (np. kodeks cywilny wymaga, by określić istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, inaczej przedwstępna może być uznana za zbyt ogólną i nieważną). Jednak to, jak bardzo umowa przedwstępna chroni interesy stron, zależy od jej indywidualnie ustalonej treści. Nie ma obowiązku przekazywania prospektu, zakładania rachunku powierniczego czy informowania o finansach sprzedającego – choć kupujący oczywiście może (i powinien) samodzielnie sprawdzić pewne rzeczy (np. poprosić o dokumenty dot. nieruchomości, zaświadczenia o braku długów czynszowych itp.). Reasumując, w umowie przedwstępnej poziom ochrony kupującego może być różny – można go zwiększyć przez mądre zapisy, ale nie jest on zagwarantowany ustawowo tak jak w przypadku umowy deweloperskiej.

Płatności i finansowanie zakupu

W umowie deweloperskiej finansowanie zakupu ma najczęściej postać płatności w ratach. Kupujący wpłaca pieniądze stopniowo, w miarę postępu budowy, na chroniony rachunek powierniczy. To oznacza, że np. pierwsza wpłata (transza) następuje po rozpoczęciu budowy, kolejna po ukończeniu stanu surowego, następna po wykończeniu budynku, itd., aż do ostatniej raty przy przekazaniu kluczy. Taki model chroni obie strony: deweloper ma zapewnione finansowanie inwestycji na bieżąco, a nabywca nie wykłada od razu całej kwoty i ma gwarancję, że jego pieniądze są bezpieczne w banku do czasu wykonania kolejnych etapów.

W umowie przedwstępnej zazwyczaj nie stosuje się tak rozbudowanego harmonogramu płatności, bo i okres oczekiwania jest krótszy. Najczęściej przy podpisaniu umowy przedwstępnej kupujący przekazuje sprzedającemu ustaloną kwotę zaliczki lub zadatku (np. 5-10% ceny). Reszta ceny jest płatna przy zawarciu ostatecznego aktu notarialnego sprzedaży. Zatem płatność odbywa się w dwóch głównych częściach: część wstępna (zadatkowa) i część finalna. Wyjątkiem mogą być sytuacje, gdy strony inaczej się umówią, ale to rzadkie – np. rozłożenie zapłaty na więcej rat jeszcze przed finalizacją jest niespotykane na rynku wtórnym (nikt nie chce płacić prawie pełnej kwoty przed otrzymaniem własności). Dlatego mechanizmy finansowania przy przedwstępnej są prostsze: zadatek jako zabezpieczenie plus ewentualnie kredyt uruchamiany przed aktem końcowym.

Warto dodać, że jeśli kupujący finansuje zakup kredytem hipotecznym, to:

• Przy umowie deweloperskiej: bank często wymaga okazania podpisanej umowy deweloperskiej, by wydać decyzję kredytową. Kredyt jest wypłacany transzami na rachunek powierniczy, zgodnie z harmonogramem z umowy. W okresie wypłacania transz kredytobiorca płaci bankowi odsetki od uruchomionej kwoty (tzw. karencja, zanim zacznie spłacać właściwe raty kapitałowe po wypłacie całości kredytu).
• Przy umowie przedwstępnej: bank może też wymagać umowy przedwstępnej (często notarialnej) do podjęcia decyzji. Środki z kredytu są wtedy wypłacane jednorazowo przy akcie przeniesienia własności (czasem bank wydaje promesę wypłaty). Zadatek zwykle kupujący płaci z własnych oszczędności, a resztę pokrywa kredytem przy finalizacji.

Bezpieczeństwo transakcji i ryzyka

Umowa deweloperska z uwagi na otoczkę prawną jest generalnie bezpieczniejsza dla kupującego niż jakiekolwiek inne formy umów przed finalnym aktem własności. Deweloper podlega szczególnym rygorom: musi informować o inwestycji, korzystać z rachunku powierniczego, akt notarialny i wpis roszczenia w księdze wieczystej zabezpiecza nabywcę, a ewentualne odstąpienie od umowy przez dewelopera jest ograniczone przepisami. Co więcej, od 2022 roku funkcjonuje Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, który dodatkowo chroni wpłaty nabywców na wypadek upadłości dewelopera. Wszystkie te mechanizmy sprawiają, że ryzyko utraty pieniędzy przez klienta znacznie się zmniejszyło w porównaniu z dawnymi latami.

Oczywiście nie oznacza to, że nie ma żadnych zagrożeń – zawsze istnieje np. ryzyko opóźnień budowy czy drobnych sporów o wady lokalu, ale mamy narzędzia prawne, by sobie z tym radzić (kary umowne, możliwość nieodebrania mieszkania z istotnymi wadami itp.). Ważne jest również, aby deweloper był firmą o dobrej reputacji i kondycji finansowej. Przed podpisaniem umowy deweloperskiej warto prześwietlić dewelopera: sprawdzić go w Krajowym Rejestrze Sądowym (KRS), przejrzeć opinie innych klientów, zobaczyć zakończone inwestycje. Rzetelni deweloperzy (np. wspomniany wcześniej Lokum Deweloper z Gdańska) zazwyczaj nie mają nic do ukrycia, chętnie udostępniają dokumenty i informacje, co buduje zaufanie.

Umowa przedwstępna – tutaj poziom bezpieczeństwa zależy od tego, jak dobrze przygotowana jest umowa i jak wiarygodny jest sprzedający. Rynek wtórny nie ma tylu regulacji ochronnych, więc kupujący sam musi zadbać o swoje interesy. Główne ryzyka to np.:

• Możliwość, że sprzedający się rozmyśli lub znajdzie inną ofertę i będzie chciał się wycofać. Jeśli mamy zadatek, zabezpiecza nas to finansowo (oddaje nam podwójny zadatek), ale możemy stracić czas i szansę na wymarzone mieszkanie.
• Ukryte wady prawne lub fizyczne nieruchomości. Dlatego tak ważne jest sprawdzanie ksiąg wieczystych i stanu mieszkania przed finalizacją.
• Mniejsza standaryzacja umów – jeśli czegoś nie dopilnujemy w umowie przedwstępnej, to potem trudno będzie dochodzić swoich praw. Np. brak wzmianki o jakimś istotnym ustaleniu może spowodować, że nie będziemy mieli podstaw do roszczeń.
• Jeśli umowa jest tylko pisemna, brak możliwości przymuszenia drugiej strony do sprzedaży – jesteśmy zdani na ich dobrą wolę lub ewentualnie postępowanie o odszkodowanie.

Z drugiej strony, umowa przedwstępna na rynku wtórnym dotyczy zazwyczaj nieruchomości dostępnej od ręki. Mamy więc pełną możliwość obejrzenia, oceny okolicy, stanu budynku, porozmawiania z sąsiadami itp. Nie kupujemy „dziury w ziemi”, tylko coś rzeczywistego. To też pewien rodzaj bezpieczeństwa – wiemy, co kupujemy tu i teraz, a nie na podstawie planów i obietnic. Poza tym okres między przedwstępną a finalizacją jest krótki, więc mniej rzeczy nieprzewidywalnych może się wydarzyć (np. mała szansa, że sprzedający zbankrutuje w ciągu miesiąca, podczas gdy deweloper może mieć kłopoty na przestrzeni 2 lat budowy).

Strony umowy

Ta różnica wydaje się oczywista, ale warto ją podkreślić: stronami umowy deweloperskiej są zawsze deweloper (firma lub osoba prowadząca działalność deweloperską) oraz nabywca (klient, często osoba fizyczna kupująca dla siebie mieszkanie lub dom, ewentualnie inwestor). Nie da się zawrzeć umowy deweloperskiej, jeśli po stronie sprzedającej nie występuje kwalifikowany deweloper realizujący przedsięwzięcie deweloperskie. To trochę jak definicja – umowa deweloperska jest tylko w ramach relacji deweloper-klient.

Natomiast umowa przedwstępna może być zawarta między dowolnymi stronami – dwoma osobami fizycznymi, osobą fizyczną i firmą, dwiema firmami itp. Na rynku nieruchomości najczęściej jest to osoba prywatna sprzedająca własne mieszkanie i osoba prywatna kupująca, ale zdarzają się różne kombinacje. Ważne jest to, że deweloper również może zawrzeć z klientem umowę przedwstępną, jeśli sytuacja nie wymaga umowy deweloperskiej. Przykładowo, jak wspomniano wcześniej: jeśli budowa jest ukończona i lokal jest gotowy, deweloper może sprzedać go na podstawie umowy przedwstępnej (np. klient chce najpierw taką umowę, by dostać kredyt) zamiast typowej umowy deweloperskiej. Jednak każdy przypadek, gdzie deweloper proponuje umowę przedwstępną zamiast umowy deweloperskiej na etapie budowy, powinien wzbudzić czujność – może to oznaczać próbę ominięcia ustawy deweloperskiej i jej zabezpieczeń. Uczciwi deweloperzy w fazie budowy zawsze podpisują z klientami umowy deweloperskie (zgodnie z prawem), a nie jedynie „przedwstępne”.

Konsekwencje niewywiązania się i odstąpienia

W przypadku obu umów warto porównać, co dzieje się, gdy któraś ze stron nie dotrzyma warunków lub zechce odstąpić od umowy.

• Umowa deweloperska: Tutaj możliwości odstąpienia przez kupującego są określone w ustawie. Nabywca może odstąpić m.in. gdy umowa nie zawiera elementów wymaganych ustawą, gdy deweloper nie przekaże prospektu informacyjnego lub podał w nim nieprawdziwe dane, gdy deweloper nie dotrzyma terminów przeniesienia własności określonych w umowie (oczywiście po wyznaczeniu dodatkowego terminu) itp. W przypadku odstąpienia deweloper musi zwrócić całość wpłat wraz z odsetkami w określonym czasie. Jeśli to deweloper chciałby odstąpić (co jest utrudnione i praktycznie się nie zdarza jednostronnie bez powodu), również przepisy precyzują kiedy to możliwe. Poza tym, jeżeli deweloper spóźnia się z ukończeniem inwestycji, kupującemu przysługują kary umowne (ustalone kwotowo w umowie, np. x zł za każdy dzień zwłoki). Gdyby zaś deweloper nie wybudował lokalu w terminie i nie doszło do przeniesienia własności, kupujący może dochodzić odszkodowania z tytułu niewykonania umowy. Dzięki notarialnej formie i wpisom w księdze wieczystej, nabywca jest też chroniony przed ewentualną sprzedażą tego samego lokalu komuś innemu – deweloper nie może tego zrobić bez narażenia się na poważne konsekwencje prawne.
• Umowa przedwstępna: Jeśli jest na niej ustanowiony zadatek, to sytuacja przy niewykonaniu wygląda tak: strona winna zerwania umowy traci zadatek (gdy kupujący rezygnuje – przepada mu zadatek na rzecz sprzedającego; gdy sprzedający się wycofa – musi oddać kupującemu zadatek podwójnie). To podstawowy mechanizm dyscyplinujący wynikający z kodeksu cywilnego. Poza tym strony mogą dochodzić odszkodowania uzupełniającego, jeśli zadatek nie pokrywa szkody (np. kupujący może żądać zwrotu kosztów operatu szacunkowego, prowizji pośrednika, jeśli transakcja padła z winy sprzedającego). W umowie przedwstępnej można też przewidzieć kary umowne, ale często same postanowienia o zadatku są uznawane za wystarczające. Jeżeli umowa przedwstępna była notarialna, strona poszkodowana może założyć sprawę w sądzie o przymusowe przeniesienie własności – sąd może orzec, że umowa przyrzeczona zostaje zawarta, co zastąpi akt notarialny, i tym samym doprowadzić do przeniesienia własności zgodnie z umową przedwstępną. To potężne narzędzie, ale dostępne tylko przy notarialnej formie. Przy umowie pisemnej takiej opcji nie ma – zostaje tylko gra zadatkiem/zaliczką. Oczywiście strony zawsze mogą też rozwiązać umowę przedwstępną za porozumieniem, ustalając zwrot zadatku czy inne warunki, jeśli obie tego chcą.

Wniosek: umowa deweloperska jest tak pomyślana, by przypadki odstąpienia były ograniczone i uregulowane ustawowo, a ewentualne zwroty środków zabezpieczone (rachunek powierniczy, gwarancje). Umowa przedwstępna bazuje na ogólnych zasadach (zadatek/zaliczka i ewentualne sądowe dochodzenie), przez co w razie konfliktu trzeba polegać na tym, co strony uzgodniły i na przepisach kodeksowych.

Kiedy wybrać umowę deweloperską, a kiedy przedwstępną?

Na koniec warto jasno odpowiedzieć na pytanie: w jakich sytuacjach stosuje się umowę deweloperską, a kiedy przedwstępną? Wiele zostało już zasugerowane wyżej, ale podsumujmy praktyczne scenariusze:

• Zakup mieszkania od dewelopera w trakcie budowy – tutaj z reguły podpisujemy umowę deweloperską. Jest to nie tylko standard rynkowy, ale wręcz wymóg prawny. Dzięki temu nasze pieniądze będą chronione, a cały proces – sformalizowany notarialnie. Unikajmy ofert, gdzie deweloper proponuje np. „umowę rezerwacyjną” lub „przedwstępną na 100% ceny” zamiast właściwej umowy deweloperskiej – może to oznaczać chęć obejścia ustawy.
• Zakup nowego mieszkania od dewelopera, który jest już ukończony (np. kupujemy lokal w gotowej inwestycji, ostatnie dostępne mieszkania) – tu możliwe są dwa podejścia. Często od razu zawiera się ostateczną umowę sprzedaży (akt przeniesienia własności) bez żadnych umów wstępnych, zwłaszcza jeśli kupujący ma gotówkę lub kredyt gotowy do uruchomienia. Jeśli jednak potrzebny jest czas (np. na finalizację kredytu), strony mogą podpisać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego jako zabezpieczenie, a po krótkim czasie zawrzeć umowę przenoszącą własność.
• Zakup nieruchomości na rynku wtórnym (od osoby prywatnej) – standardowo zaczynamy od umowy przedwstępnej (pisemnej lub notarialnej), aby zarezerwować transakcję na czas przygotowań do finalizacji (kredyt, formalności). Następnie w umówionym czasie zawieramy ostateczny akt notarialny sprzedaży. W niektórych przypadkach, gdy kupujący ma środki od razu i nic nie stoi na przeszkodzie, strony mogą od razu sporządzić akt notarialny sprzedaży bez etapu przedwstępnego – ale to rzadziej spotykane.
• Sprzedaż działki czy domu między osobami prywatnymi – analogicznie jak wyżej: często pojawia się umowa przedwstępna, szczególnie jeśli trzeba uregulować pewne sprawy (np. geodezyjne, rodzinne) przed finalizacją.
• Inne sytuacje szczególne – np. gdy kupujący chce najpierw zamieszkać na podstawie umowy najmu z opcją późniejszego wykupu, a kupno odłożyć w czasie (to już jednak inny model transakcji), ale generalnie takie przypadki nie dotyczą omawianych dwóch umów.

Podsumowując, umowa deweloperska to domena rynku pierwotnego i nowych inwestycji w budowie, a umowa przedwstępna – uniwersalne narzędzie, częściej używane na rynku wtórnym lub jako uzupełnienie w niektórych transakcjach z deweloperem (gdy okoliczności wymagają). Dla kupującego bardzo ważne jest rozpoznanie, z jaką umową ma do czynienia i jakie wynikają z tego prawa oraz obowiązki.

Pamiętaj: Niezależnie od tego, czy podpisujesz umowę z deweloperem, czy przedwstępną ze sprzedającym, zawsze czytaj uważnie cały dokument. Jeśli to dla Ciebie nowe zagadnienia, skonsultuj się ze specjalistą lub choćby znajomym, który ma doświadczenie. Dobra umowa to najlepsza podstawa bezpiecznego i udanego zakupu nieruchomości. Dzięki znajomości różnic między umową deweloperską a przedwstępną, możesz pewniej poruszać się po rynku nieruchomości i zadbać o swoje interesy na każdym etapie transakcji.